事件摘要

營利事業交易新制土地，應逐筆以該筆交易所得為減除土地漲價總數額的上限；交易所得為負時減除額為 0。得減除的土地漲價總數額須以出售時公告土地現值減除前次移轉現值計算；土地漲價總數額未獲所得稅減除部分所對應的土地增值稅，才可列為成本費用。

法律依據

官方範例、計算與說明

  • A 公司 3 筆交易所得分別 180、40、-20 萬元，合計交易所得 200 萬元；土地漲價總數額 20、60、30 萬元，逐筆可減 20、40、0 萬元，合計 60 萬元，減除後所得 140 萬元。若直接減土地稅單合計 110 萬元，只報 90 萬元，即短報 50 萬元。
  • 另一土地出售 1,800 萬元、成本 1,400 萬元、費用 10 萬元；可減土地漲價總數額應按公告土地現值計算且受所得上限限制，核定課稅所得 230 萬元，補稅 80 萬 5,000 元。
  • 甲公司出售土地 1,800 萬元，成本 1,400 萬元、土地漲價總數額 100 萬元、據以繳土地增值稅 40 萬元、佣金 40 萬元；既減 100 萬元漲價總數額，40 萬元土地增值稅不得再作費用，調增所得 40 萬元，按 35% 補稅 14 萬元並加計利息。

甲公司 A 土地案例（新聞稿附件轉寫）

甲公司於民國 112 年 10 月 1 日以 1,650 萬元購入 A 土地，當時公告土地現值為 1,600 萬元；於 114 年 7 月 1 日以 2,000 萬元出售，出售時公告土地現值為 1,700 萬元。甲公司按出售價款 2,000 萬元申報土地增值稅移轉現值，並繳納土地增值稅 80 萬元。

計算項目甲公司原申報國稅局核定說明
出售收入2,000 萬元2,000 萬元114 年 7 月 1 日出售價款
取得成本1,650 萬元1,650 萬元112 年 10 月 1 日購入價款
土地交易所得350 萬元350 萬元2,000萬元－1,650萬元
土地漲價總數額400 萬元100 萬元原申報以 2,000 萬元減 1,600 萬元；依法應以出售時公告土地現值 1,700 萬元減前次移轉現值 1,600 萬元計算
可增列成本費用的土地增值稅0 元60 萬元土地漲價總數額未獲所得稅減除部分所對應的土地增值稅，可列成本費用
土地交易課稅所得0 元190 萬元原申報因減除後為負數而以 0 元計；核定為 350萬元－100萬元－60萬元＝190萬元

上表依財政部南區國稅局新聞稿所載附件計算資料轉為 Markdown；附件檔未下載或另行保存。

查核重點與因應

  • 發現及處理：國稅局逐筆重算交易所得與可減土地漲價總數額，並檢查同一漲價部分是否又以土地增值稅列費用；差額補稅或加息。
  • 日後注意：多筆交易不可用土地稅單總額合併減除；得減除的土地漲價總數額，應以出售時公告土地現值減除前次移轉現值計算，且每筆受交易所得上限限制。土地增值稅再依其所對應的土地漲價總數額是否已自所得減除判斷可否列為成本費用。

來源

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