事件摘要

符合《租賃住宅市場發展及管理條例》規定的租賃住宅包租業，承租個人住宅後轉租給自然人居住使用，應在收款時交付租金收據；租金收入扣除支出後的結餘為正數時，應就該結餘作為服務費收入開立二聯式應稅統一發票並報繳營業稅。

法律依據

新聞稿以《租賃住宅市場發展及管理條例》第 4 條、第 17 條及第 19 條界定可按租金收支結餘處理的包租業者資格；「按正數結餘作為服務費收入開立發票」的稅務處理，則依本篇所引國稅局新聞稿說明。第 17 條本身規範的是住宅所有權人的租金所得稅優惠，並非單獨規定營業稅開票方式。

涉及概念

  • 租賃住宅包租業
  • 租金收支結餘
  • 統一發票

官方範例、計算與說明

情境與已知條件

  • 甲公司經營租賃住宅包租業，112 年至 114 年出租房屋給個人居住，收取租金收入 546,000 元。
  • 經查租金收支結餘為 87,000 元，但甲公司漏未開立統一發票。

計算過程

  1. 符合規定的包租業者，以租金收入減除支出後的正數結餘作為服務費收入。
  2. 本案應稅結餘 87,000 元，按含稅金額計算營業稅額。
  3. 營業稅額為 87,000 ÷（1＋5%）× 5%＝4,143 元。

結果

  • 國稅局補徵營業稅 4,143 元，並依規定裁處罰鍰。

官方說明重點

  • 一般營業人出租房屋，應按收取的租金全額開立統一發票並報繳營業稅；符合新聞稿所列規定的租賃住宅包租業，則按租金收支結餘數處理。

查核重點與因應

  • 發現及處理：本案查獲租金收支結餘為正數但漏未開立統一發票，因而補徵營業稅並裁處罰鍰。
  • 日後注意：包租業者應逐屋編製租金收支明細表、收款時交付租金收據；如有短漏開立統一發票，在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定調查人員調查前，自動補報補繳漏稅款者，依新聞稿所載可加計利息免予處罰。

常見錯誤

  • 租金收入扣除支出後有正數結餘，卻未以該結餘作為服務費收入開立二聯式統一發票。

來源

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